W tej części opracowania omówimy zasady uwłaszczenia dla członków spółdzielni mających mieszkania lokatorskie zawarte w ustawie z dnia 14 lipca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw. Grupa ta obejmuje około 900 tys. osób w Polsce.

Przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w prawo odrębnej własności

Uwłaszczenie mieszkaniem, do którego członek spółdzielni ma spółdzielcze lokatorskie prawo, regulują przepisy art. 12 znowelizowanej ustawy. Jakie warunki winien spełnić członek spółdzielni, żeby został uwłaszczony mieszkaniem, do którego obecnie ma spółdzielcze lokatorskie prawo?

Złożenie wniosku o uwłaszczenie

Pierwszym koniecznym krokiem zmierzającym do rozpoczęcia przez spółdzielnię procedury uwłaszczenia jest złożenie przez członka spółdzielni do zarządu spółdzielni pisemnego wniosku z żądaniem przeniesienia na niego prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego. Złożenie takiego wniosku przez członka spółdzielni, który chce być uwłaszczony mieszkaniem, jest niezbędne, gdyż ustawa nie przewiduje uwłaszczenia z mocy samego prawa. W dniu złożenia wniosku uwłaszczeniowego członek spółdzielni nabywa prawo roszczenia do uwłaszczenia swoim mieszkaniem.

Czy istnieje konieczność składania ponownie wniosków?

W związku z koniecznością składania wniosku o uwłaszczenie aktualne są pytania:
Co z wnioskami złożonymi przez członków spółdzielni przed 31 lipca 2007 r.? Przykładowo, czy jeśli członek spółdzielni złożył stosowny wniosek o uwłaszczenie w 2001 r. lub w 2003 r. i do tej pory nie został uwłaszczony, to czy winien on ponownie złożyć wniosek po wejściu w życie nowych przepisów? I co więcej: Jeśli członek spółdzielni złożył wniosek o uwłaszczenie w sytuacji, gdy obowiązywały inne przepisy niż te, które obowiązują od 31 lipca 2007 r., to na jakich warunkach uzyska on uwłaszczenie?
Pytania te są bardzo istotne, zaś odpowiedzi na nie wynikają bezpośrednio z przepisów art. 7 ust. 5 ustawy, który mówi iż:
„Zgłoszone na piśmie roszczenia, o których mowa w art. 12, art. 15, art. 1714, art. 1715, art. 39, art. 48 oraz art. 481, niezrealizowane do dnia wejścia w życie niniejszej ustawy, są rozpatrywane na podstawie niniejszej ustawy”.
Jak należy interpretować ten przepis? Jeżeli wniosek o uwłaszczenie został złożony przed 31 lipca 2007 r. i nie znalazł swojego finału w podpisanej przez obie strony (a więc wnioskodawcę oraz członka zarządu spółdzielni) umowie cywilnoprawnej w kancelarii notarialnej, to wówczas wniosek ten, począwszy od 31 lipca 2007 r., będzie realizowany według przepisów i na warunkach znowelizowanej ustawy. Składanie nowego wniosku jest niepotrzebne.

Koszty uwłaszczenia

Jakie koszty będzie ponosił członek spółdzielni przekształcający spółdzielcze lokatorskie prawo do mieszkania w prawo odrębnej własności?
Koszty te należy podzielić na trzy części:
1) koszty należne do wpłaty na konto spółdzielni mieszkaniowej stanowiące finansowy warunek przystąpienia przez zarząd spółdzielni do aktu notarialnego, w którym spółdzielnia przenosi na członka spółdzielni swoje dotychczasowe prawo do tego lokalu mieszkalnego;
2) wynagrodzenie notariusza za ogół czynności dokonanych przy zawieraniu umowy przeniesienia własności;
3) koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym.

Wpłaty na rzecz spółdzielni

Pierwszy z tych składników kosztowych, który należny jest do wpłaty na konto spółdzielni, zawiera trzy następujące pozycje (patrz art. 12 ust. 1 pkt 1-3):
1) spłata przypadającej na dany lokal części kosztów budowy będących zobowiązaniami spółdzielni, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego wraz z odsetkami;
2) spłata nominalnej kwoty umorzenia kredytu lub dotacji w części przypadającej na dany lokal mieszkalny, o ile spółdzielnia skorzystała z pomocy podlegającej odprowadzeniu do budżetu państwa, uzyskanej ze środków publicznych lub z innych środków;
3) spłata zadłużenia z tytułu opłat w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w części przypadającej na dany lokal, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu (czyli tzw. opłaty miesięczne).

Jak rozumieć ww. poszczególne pozycje kosztowe?

Pierwsza z tych pozycji jest oczywista. Chodzi o pokrycie przez członka spółdzielni całkowitego kosztu budowy, który przypada na jego lokal mieszkalny. Rozumie się przez to również ewentualną spłatę kredytu, jeśli kredyt taki został zaciągnięty. Jeżeli członek spółdzielni rozliczył się już ze spółdzielnią z tego tytułu, to żadnych kosztów w tym punkcie już dodatkowo nie będzie ponosił z tytułu uwłaszczenia.
Drugi tytuł wpłaty do spółdzielni dotyczy nominalnej kwoty umorzonego kredytu, która przypadłaby na dane mieszkanie, o ile faktycznie spółdzielnia z takiego umorzenia części kredytu skorzystała w okresie PRL-u. Przy przekształceniu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w prawo odrębnej własności spółdzielnia zobowiązana jest zwrócić budżetowi państwa kwotę nominalną umorzonego kredytu. Ustawodawca przewiduje więc jako jeden z warunków uwłaszczenia konieczność spłaty przez członka spółdzielni odpowiedniej kwoty nominalnej na konto spółdzielni, przypadającej na jego lokal mieszkalny. Będzie to kwota rzędu kilkudziesięciu lub tylko kilkunastu złotych. Członkowie spółdzielni, znając rozliczenie kosztów budowy ze spółdzielni, wiedzą, jakie są kwoty realne umorzenia kredytowego lub dotacji, z których skorzystała spółdzielnia. Nominalną kwotę łatwo jest wówczas wyznaczyć, odcinając na lewą stronę idąc od przecinka w kwocie realnej. Tę kwotę należy właśnie wpłacić do spółdzielni jako warunek uwłaszczenia wymagany przez znowelizowane przepisy ustawy w art. 12 ust. 1 pkt 2. Art. 461 ustawy stanowi, iż wpływy, o których mowa w art. 12 ust. 1 pkt 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, przeznacza się na spłatę, podlegającego odprowadzeniu do budżetu państwa, umorzonej części kredytu obciążającej lokal, który jest przedmiotem uwłaszczenia na rzecz osoby fizycznej - członka spółdzielni. Spółdzielnia mieszkaniowa winna te kwoty, realizując uwłaszczenie swoich członków, wpłacić do budżetu państwa, co przewidują kolejne ustawy budżetowe, począwszy od 2002 r., przewidując przychody z tego tytułu od spółdzielni. Wpłacając je, spółdzielnia kończy w ten sposób rozliczenie z budżetem państwa kwoty umorzonego kredytu, zgodnie z ustawą budżetową oraz przepisami prawa bankowego. W części 18 budżetu państwa (budownictwo, gospodarka przestrzenna i mieszkaniowa), w dziale 700 (gospodarka mieszkaniowa) na 2007 r. zaplanowano przychody z tego tytułu (zwrot nominalnych kwot umorzeń kredytowych w związku z przekształceniem spółdzielczego lokatorskiego prawa w prawo własności) na kwotę 35 mln zł.
Trzecia pozycja kosztów uwłaszczenia (określona w art. 12 ust. 1 pkt 3) jest bardzo oczywista. Chodzi o spłatę przez uwłaszczającego się członka spółdzielni ewentualnych zaległości w zakresie comiesięcznych opłat za eksploatację i utrzymanie nieruchomości, których częścią jest uwłaszczone mieszkanie (m.in. opłaty za wodę, wywóz śmieci, światło na ulicach itp.). Jeśli członek spółdzielni jest na bieżąco z opłatami, to, oczywiście, nie będzie ponosił żadnych dodatkowych kosztów związanych z tym punktem.