Jak zauważyliśmy w ubiegłym tygodniu, w księdze wieczystej nie wszystko bywa odnotowane. Może się okazać, że kupimy nieruchomość od osoby nieuprawnionej, czyli tej, która nie jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym. Jeśli nieruchomość jest ziemią, może się okazać, iż umowa jest nieważna; w przypadku domu, który ma swoją księgę wieczystą, a musi ją mieć, nabywcę chroni tzw. rękojmia wiary publicznej księgi wieczystej. Czym jest owa rękojmia?
Rękojmia wiary publicznej księgi wieczystej chroni nabywcę nieruchomości, jeśli okaże się, że nabył ją od osoby nieuprawnionej. Oczywiście, muszą zaistnieć pewne warunki. Przede wszystkim nieruchomość musi być nabyta odpłatnie (nie dotyczy to domu darowanego) i w dobrej wierze. Nie będzie mógł skorzystać z rękojmi ten, kto wiedział, że kupuje dom od osoby, która nie jest właścicielem, choć widnieje w księdze jako właściciel, lub ten, kto mógł się o tym dowiedzieć, a tego nie zrobił. Chodzi o dochowanie tzw. zwykłej staranności. Zanim podpiszemy umowę kupna-sprzedaży nieruchomości, należy więc nie tylko oglądnąć księgę wieczystą, ale również sięgnąć do akt tej księgi i zobaczyć nieruchomość na własne oczy. Wtedy mamy szansę dowiedzieć się całej prawdy oraz poznać sąsiadów, bo przecież nie jest obojętne, kto dzieli z nami miedzę, mostek lub komu zawadzają gałęzie z naszego ogrodu.
Sprzedający może zataić przed nami, że nieruchomość jest obciążona prawem osoby trzeciej. Jeśli kupimy dom i okaże się, że jest on obciążony służebnością, a w księdze jej nie ujawniono, nabywca kupuje dom bez tego obciążenia - chroni go rękojmia wiary publicznej księgi wieczystej, zaś samo obciążenie wygasa. Nie dotyczy to jednak:

Nie wygasa również umowa najmu czy dzierżawy, która nie jest ujawniona w księdze wieczystej. Nowy nabywca jako właściciel może ją jednak wypowiedzieć, z wyjątkiem umowy zawartej na czas oznaczony, w formie pisemnej z datą pewną i nieruchomość musi być już wydana najemcy lub dzierżawcy.
Osoba trzecia może też mieć prawo pierwokupu nieruchomości. Prawo to może przysługiwać z mocy ustawy lub umowy z właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości. Prawo pierwokupu może być ujawnione w dziale III księgi wieczystej, lecz nie jest ono wymagane dla jego skuteczności. Naruszenie tego prawa, które przysługuje z mocy ustawy Skarbowi Państwa, jednostce samorządu terytorialnego, współwłaścicielowi lub dzierżawcy nieruchomości rolnej powoduje bezwzględną nieważność umowy sprzedaży, niezależnie od tego, czy nabywca wiedział o prawie pierwokupu.
Osobom trzecim mogą też przysługiwać inne roszczenia do danej nieruchomości, np. przeniesienie na ich rzecz prawa własności z tytułu umowy przedwstępnej sprzedaży, a także ustanowienie na nieruchomości hipoteki. Roszczenia takie, jeśli były ujawnione w księdze wieczystej, można kierować bezpośrednio do nabywcy nieruchomości. Jeśli roszczenie nie było ujawnione, ale strony umowy o nim wiedziały albo gdy umowa była nieodpłatna, osoba trzecia może w terminie roku od zawarcia tej umowy wystąpić do sądu o uznanie umowy za bezskuteczną w stosunku do niej, gdy zaspokojenie roszczenia jest niemożliwe. Uznanie umowy za bezskuteczną nie powoduje, że traci ona w całości swoją moc, a jedynie w stosunku do osoby trzeciej. Oznacza to, że jej sytuacja jest taka, jakby nieruchomości nie sprzedano - np. może żądać, by zbywca ustanowił na jej rzecz hipotekę, jeśli zobowiązał się do tego przed zbyciem nieruchomości.
Jeśli zbycie nieruchomości krzywdzi osobę trzecią jako wierzyciela zbywcy (osoba trzecia pożyczyła zbywcy pieniądze i nie może ich teraz odzyskać), może ona wystąpić do sądu z tzw. skargą pauliańską, tzn. o uznanie umowy zbycia za bezskuteczną w stosunku do niego. Wówczas w drodze egzekucji sądowej będzie mogła zaspokoić swoje roszczenie pieniężne z nieruchomości.
Każda sprawa ma, oczywiście, inne okoliczności i zawsze w odniesieniu do nich jest rozpatrywana.