Spółdzielcom, z których każdy solidarnie spłacił zaciągnięty przez spółdzielnię kredyt inwestycyjny, trudno było dać temu wiarę. A jednak. Polski trybunał wydał wyrok przeciwko polskim spółdzielcom, sprzeczny z obowiązującym w Polsce prawem spółdzielczym, uznając za niekonstytucyjne obowiązujące od 31 lipca 2007 r. nowe przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (usm) dotyczące uwłaszczenia. Wyrok ten jest krokiem wstecz o ponad 20 lat - powrotem do spółdzielczości kolektywnej.

Co zakwestionował Trybunał?

W sprawie P 16/08 Trybunał zakwestionował:
1. Warunki zawierania umów, zobowiązujące spółdzielnie do zawarcia umowy przeniesienia własności lokalu za cenę spłaty kosztów: zadłużeń, kredytu budowlanego wraz z odsetkami bankowymi oraz umorzeń nominalnych budżetowych (wg art. 12 ust. 1 i art. 1714 ust. 1 usm), wskazując na rzekomą niezgodność z art. 64 ust. 2 i 3 w związku z art. 21 ust. 2 Konstytucji.
2. Termin realizacji wniosków uwłaszczeniowych - 3 miesiące na zawarcie ww. umów (wg art. 12 ust. 11 i art. 1714 ust. 11 usm) - wobec bezczynności w realizacji wniosków od kilku lat - jako niezgodne z art. 2 Konstytucji.
3. Konsekwencje karne dla osób odpowiedzialnych za utrudnianie zawierania przedmiotowych umów - wg art. 272 usm zbieżnie z art. 8 ust. 1 i ust. 2 nowelizacji ustawy wskazujących konsekwencje za niezawieranie umów we wskazanym terminie, jako niezgodny z art. 2 i art. 31 ust. 3 Konstytucji.
Bezpośrednią przyczyną orzeczenia Trybunału było stanowisko Sądu Rejonowego w Łodzi, który (wobec dylematu ukarania prezesa spółdzielni za przekroczenie ustawowego terminu 3 miesięcy) wystąpił do TK z wnioskiem kwestionującym zapisy ustawy (usm) dotyczące zasad uwłaszczenia. Trybunał mógł się odnieść do samego zbyt krótkiego terminu, ale korzystając z okazji, orzekł w zakresie szerszym, rozpoznając sprawę „Zasady zawierania umów o przeniesienie własności lokalu przez spółdzielnie mieszkaniowe na rzecz spółdzielców” i powodując prawny precedens. Trybunał przyjął stanowisko, że majątek prywatny zgromadzony w spółdzielni winien być własnością osoby prawnej, a nie osób fizycznych, które za to płaciły. Dziewięciu (na 14) sędziów uznało, że „własne mieszkanie” to nie „prawo własności” mieszkania, a prawo własności majątku członków powinno pozostać przywilejem spółdzielni. Tylko 5 sędziów zgodnie z kc twierdziło, że własność rzeczy należy do tego, kto za nią zapłacił.

Czyj jest ten majątek?

Powstaje pytanie, czy wpłaty członków będą stanowić własność spółdzielni? Sędziowie Trybunału Konstytucyjnego przyjęli założenie, że spółdzielnie mieszkaniowe, które od 1994 r. nabyły status osoby prawnej, są właścicielami majątku członków. Bezpodstawnie uznali spółdzielnie za majętne instytucje, które jakoby kiedyś budowały za środki własne lub może spłaciły za członków kredyty i w ten sposób nabyły prawa do wybudowanego majątku! Gdyby tak było, to istotnie spółdzielnia posiadałaby własny majątek i prawo do jego sprzedaży, a członkowie musieliby kupować własność mieszkań, jako że nie ponieśliby za nie kosztów. Jednak w rzeczywistości takie fakty nie miały miejsca. Spółdzielnie budowały wprawdzie budynki, ale za pieniądze członków spółdzielni, których uczyniono kredytobiorcami i którzy spłacili (bądź jeszcze spłacają) kredyt wraz z odsetkami oraz zwrotem do spółdzielni kosztów umorzeń budżetowych wspierających budownictwo oraz kosztów przejściowej spłaty przez państwo do banku części zadłużenia kredytowego.
Zgodnie ze stanem faktycznym, Prawo spółdzielcze w art. 1 definiuje spółdzielnię jako zrzeszenie prywatnych właścicieli w myśl art. 3 o własności majątku członków, zaś Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych (w 2007 r. eliminująca pojęcie „prawo własnościowe”, które nie obejmuje własności rzeczy) „kupno” zastąpiła słowem „przeniesienie” wyodrębnionej części własności spółdzielczej na rzecz własności prywatnej członków. Był to niewątpliwy sukces w uporządkowaniu pozostałego po minionym systemie nakazowo-rozdzielczym stanu własności kolektywnej, osiągnięty przy udziale stowarzyszeń spółdzielców, w szczególności Płockiego SOS. Stało się to zgodne ze stanem faktycznym i wymogiem rzeczywistości demokratycznej w kraju wspólnoty europejskiej. Według opinii prof. dr. hab. Krzysztofa Pietrzykowskiego, sędziego Sądu Najwyższego, przepisy usm nie tylko są zgodne z konstytucją, ale jest to wreszcie powrót do normalności. Pietrzykowski podkreśla, że spółdzielnie nie mogą zarabiać na spółdzielcach. Kiedyś bank udzielał kredytu na mieszkanie spółdzielni, a ta przenosiła go na swego członka; teraz spółdzielca spłaca umorzony kredyt na zasadach ustalonych w punkcie wyjścia, nie może więc być mowy ani o wywłaszczeniu, ani o nierównych zasadach ekonomicznych.
Nasuwa się wniosek, że Trybunał w swoim orzeczeniu uznał rzeczywistość inną niż stan faktyczny. Dowodzi to, jak odradza się lobby biznesowe: wybudowany w spółdzielniach na koszt członków majątek ma wartość 450 mld zł i jest to największa w Polsce (eksploatowana na koszt członków) masa prywatnego majątku, pozostająca w dyspozycji ok. 50 tys. osób w organach zarządzających. Wyodrębnienie i przeniesienie prawa własności członków było treścią przepisów ww. ustawy - zgodnie z wyrokiem TK z 2005 r. Obecny Trybunał orzekł inaczej; widocznie uznał, że członkom wystarczy pozostawić prawo do płacenia w spółdzielni, bez obowiązku zawierania umów na „przeniesienie” własności w cenie kosztów budowy, a w „trosce o nie-wywłaszczanie spółdzielni z jej majątku” miałaby ona (jako osoba prawna) prawo do sprzedaży członkom ich własnych lokali według ceny rynkowej. Sejm RP ma rok na zmianę ustawy, jednak nie może wrócić rzeczywistość bierutowska, bo gdyby Trybunał miał rację, to cofnąłby koło historii do czasów komuny.

Co dalej z uwłaszczeniem?

Nie należy wyciągać zbyt daleko idących wniosków, trzeba bowiem poczekać na uzasadnienie wyroku, jak należy rozumieć twierdzenia Trybunału. Jednak w Polsce, gdzie wszystko jest możliwe, na wszelki wypadek lepiej jest wcześniej przekształcić tytuł prawa lokatorskiego/własnościowego do lokalu spółdzielczego na własność odrębną mieszkania, bowiem jeszcze przez najbliższy rok ustawa obowiązuje. Wyrok TK (wyj. art. 272) wejdzie w życie za rok, toteż dalej można składać wnioski, wszak uwłaszczeń nie wolno wstrzymywać. Gdyby tak się zdarzyło, to spółdzielnia łamałaby prawo, włącznie z konsekwencją art. 491 usm. Wiarygodność tego potwierdził sędzia TK Zbigniew Cieślak.
Mazowieckie Stowarzyszenie Obrony Praw Lokatorów i Spółdzielców „Nasz Dom” w Płocku wyraża nadzieję, że zachwianą dzisiaj rzeczywistość da się powrócić do normy. Czas już zrozumieć prawo żądania przeniesienia własności mieszkania, ponieważ wcześniej to członkowie (a nie spółdzielnia) ponieśli koszty kredytu na inwestycję budowy osiedli, nie można więc mówić o kupowaniu „za złotówkę”.