Jak pokazuje XIII edycja Rankingu Miast – plebiscytu organizowanego przez Polski Związek Firm Deweloperskich, nie w każdym polskim mieście można budować w tym samym tempie. Sprawne wydawanie decyzji dotyczących pozwoleń na budowę i warunków zabudowy jest kluczowe dla płynności planowanej inwestycji mieszkaniowej. To zaś w obliczu luki mieszkaniowej i niezwykłej dynamiki popytowej, za którą od miesięcy nie nadąża podaż, wydaje się być kwestią konieczną do szybkiej poprawy. Wahające się ceny mieszkań w największych polskich miastach to w dużej mierze konsekwencja sprawności administracyjnej. Albo jej braku.

Rynek pierwotny i wtórny. Gdzie jest najtaniej?

OtoDom Analytics podaje, że średnia cena mieszkania w Warszawie na koniec września tego roku wyniosła 15 700 zł za 1 mkw. Na drugim miejscu w rankingu średniej ceny mieszkań na rynku pierwotnym plasuje się Kraków, z kwotą zaledwie o tysiąc złotych niższą niż koszt metra kwadratowego w stolicy. W zestawieniu największych miast najlepiej wypada Łódź ze średnią ceną 9400 zł za 1 mkw.

– Ceny mieszkań w Krakowie wzrosły w ostatnim czasie aż o 25 proc., a z naszych prognoz wynika, że do końca tego roku może to być nawet 30 proc.. Oznacza to, że średnia cena metra kwadratowego w Krakowie przekroczy 16 000 zł. Wiele miesięcy temu wskazywaliśmy, że najwyższe wzrosty cen mieszkań dotyczyć będą Krakowa i jest to niestety wynik antyinwestycyjnej polityki miasta. Kraków już kolejny rok z rzędu plasuje się na szarym końcu Rankingu Miast. Niemal 75 proc. decyzji WZ wydawano w 2022 roku w Krakowie po ponad 365 dniach od złożenia wniosku. Dla porównania – na tę samą decyzję czeka się w Białymstoku do 90 dni (dotyczy to blisko 80 proc. wniosków). Łatwo te dane porównać i wyciągnąć wnioski skąd taki przyrost cen mieszkań akurat w Krakowie – mówi Konrad Płochocki, wiceprezes zarządu Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Płochocki dodaje, że rynek wtórny również odnotowuje duże przyrosty w zakresie cen mieszkań, które nierzadko przewyższają nawet te na rynku pierwotnym.

Za antyinwestycyjną politykę Krakowa płacą (dosłownie) nie tylko mieszkańcy, ale i biznes. W ciągu ostatnich 5 lat o blisko 50 proc. spadła liczba firm deweloperskich. Ich właściciele zmuszeni byli zamknąć działalność w wyniku braku dostępnych pod budowę gruntów oraz przedłużających się procedur administracyjnych. To zaś w zestawieniu z faktem, że w szeroko rozumianej branży budowlanej zatrudnienie znajduje niemal 1 mln 300 tysięcy osób w całej Polsce, a tylko w branży deweloperskiej ponad 217 tysięcy etatów rocznie , zachęca do refleksji nad znaczeniem budownictwa mieszkaniowego nie tylko w kontekście samych mieszkań, ale i zatrudnienia oraz wpływu do PKB (ten wynosi 10%). Żaden samorząd w Polsce nie może, a na pewno nie powinien rezygnować z sektora, który gospodarczo napędza region.

Pozwolenia na budowę a ceny mieszkania

Dobrymi praktykami mogą natomiast dzielić się Poznań czy Łódź, gdzie jest zapas pozwoleń na budowę. To wpływa na konkurencyjność wśród deweloperów, a w praktyce przekłada się na wolne tempo wzrostu cen mieszkań. Dla przykładu – w ciągu dwóch lat (porównując dane od lipca 2021 do września 2023 r.) cena metra kwadratowego w Łodzi wrosła o około 2400 zł . Tymczasem w tym samym okresie, średnia cena za metr kwadratowy mieszkania w Krakowie zmieniła się o około 4000 zł.

- Jako społeczeństwo, które od 34 lat funkcjonuje w gospodarce rynkowej przyzwyczailiśmy się do zmian wartości nieruchomości na rynku komercyjnym wraz z upływem czasu. Jesteśmy coraz bardziej świadomi, że zaspokojenie swoich potrzeb mieszkaniowych wymaga coraz większych nakładów finansowych często kosztem rezygnacji z większej powierzchni, standardu mieszkania i/lub jego lokalizacji. Coraz szybciej dociera do nas nieprzewidywalność zmian cen nośników energii i mediów, materiałów budowlanych, robocizny i innych kosztów wytworzenia mieszkania. Przy rosnącym popycie na mieszkania ich ceny również będą rosły, ponieważ to popyt generuje podaż. Im większe są bariery ograniczające realizację inwestycji na danym terenie miasta, tym ceny za metr kwadratowy powierzchni mieszkania na rynku pierwotnym będą wyższe. Na mieszkania świetnie usytuowane, w tym energooszczędne, zawsze znajdą się chętni, których będzie na to stać. Dla polityków każda taka zrealizowana inwestycja na terenie miasta jest argumentem wykorzystywanym w taktyce obronnej przed zarzutami przedsiębiorców/deweloperów o prowadzenie polityki niesprzyjającej rozwojowi sektora budownictwa. Ewentualne decyzje rady miasta dotyczące podniesienia opłat za świadczenie usług komunalnych czy podatków od nieruchomości są najczęściej tłumaczone uwarunkowaniami makroekonomicznymi czy geopolitycznymi – mówi prof. Anna Szelągowska, Kierownik Katedry Miasta Innowacyjnego Szkoły Głównej Handlowej.

Prof. Szelągowska dodaje, że biorąc pod uwagę ranking fDi Intelligence najszybciej rozwijających się miast, w których warto inwestować długoterminowo (w których znalazły się Warszawa, Kraków, Katowice, Lublin, Gdynia, Poznań, Wrocław, Bydgoszcz) widać dodatnią korelację pomiędzy cenami mieszkań na rynku pierwotnym a rankingiem danego miasta.

Lex deweloper w służbie rozwoju miast

Wprowadzane systemowo programy wspierające Polaków w zakupie mieszkań zawsze są wskazane i potrzebne. Tak samo jak programy podażowe. Tych jednak brak, mimo apeli branży i środowisk wspierających przedsiębiorców.

Ukłonem w stronę rozwoju rynku nieruchomości miała być specustawa mieszkaniowa, tzw. lex deweloper. Niestety nie wszystkie samorządy korzystają z tego narzędzia, choć mogłoby ono w znaczny sposób wpłynąć na dostępność mieszkań i zadziałać stabilizująco na ich ceny. Niechlubnym przykładem w tym zakresie jest Kraków, gdzie Rada Miasta odrzuca wszelkie projekty w ramach wspomnianych przepisów. Tym samym miasto nie korzysta z narzędzia, które mogłoby pomóc szybciej przekształcić często dobrze zlokalizowane obszary poprzemysłowe w tereny o funkcji mieszkaniowej, dodatkowo zyskując dla miasta nową infrastrukturę społeczną. W ramach projektów realizowanych na podstawie specustawy mieszkaniowej deweloperzy budują bowiem również tzw. inwestycje towarzyszące, jak szkoły, przedszkola, czy parki.

Aby wskazane przepisy mogły być szerzej stosowane z całym kraju należy również przywrócić możliwość swobodnego określania polityki parkingowej przez samorządy, które z lex deweloper chcą korzystać. Mowa o usunięciu minimalnego, ustawowego wskaźnika miejsc postojowych (1,5 miejsca na mieszkanie), wprowadzonego w maju 2023 roku razem z przepisami umożliwiającymi przekształcanie terenów pohandlowych i starych biur w nieruchomości o funkcji mieszkaniowej. Skutkiem ustawowego narzucenie sztywnych współczynników parkingowych jest bowiem, wstrzymanie w całym kraju inwestycji mieszkaniowych, projektowanych w oparciu o omawiane regulacje.

Sprawa krakowska

Proces decyzyjny dotyczący inwestycji deweloperskich jest skomplikowany i angażuje wiele stron. Wszystkie one odpowiadają za rozwój wspólnej miejskiej przestrzeni. Tymczasem nie wszyscy krakowscy decydenci chcą brać udział w konstruktywnym dialogu, co widać chociażby w zakresie przedłużającej się decyzji w zakresie przyjęcia przedstawicieli branży deweloperskiej na posiedzenie Komisji Planowania Przestrzennego Rady Miasta Krakowa, która wydaje się być najlepszą platformą do dyskusji o kształcie planowanej reformy systemu i potrzebach Krakowa. Brak chęci do dialogu czy też niewytłumaczalna obawa przed spotkaniem z przedstawicielami branży deweloperskiej, widoczne są nie tylko po stronie krakowskich radnych, ale nierzadko i w środowiskach aktywistów miejskich, których głos jest przecież mocno słyszalny.

– Brak chęci do dialogu oraz niewykorzystywanie dostępnych rozwiązań sprawia, że duże miasta nie rozwijają się w takim tempie, w jakim rzeczywiście mogłyby. W przestrzeni publicznej dużo mówi się o betonozie w kontekście nieruchomości, tymczasem odbetonowania wymagają skostniałe procedury i urzędnicza uznaniowość, której ofiarą pada biznes i mieszkańcy miast. Jak pokazuje przykład Białegostoku czy Łodzi, są miasta i urzędy, które rozumieją aktualne potrzeby i chcą na nie odpowiadać. Lex deweloper miał ułatwić procedury i budowę nowych mieszkań na terenach pohandlowych i po starych biurowcach, ale nie wszędzie tak się stało. Ufam, że nowo wybrany rząd dokończy rozpoczętą reformę lex deweloper, co będzie dużym ukłonem w stronę oczekujących na mieszkania Polaków – mówi Małgorzata Nowodworska, prezeska zarządu Oddziału Krakowskiego Polskiego Związku Firm Deweloperskich.