W tej części opracowania będą omówione przepisy ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o usm oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz U z 2007 r. Nr 125 poz. 873)
Od dnia 31 lipca 2007 r. (dzień wejścia w życie ustawy nowelizującej) spółdzielnia nie może już ustanawiać spółdzielczych własnościowych praw do lokalu. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego może być z dniem wejścia w życie ustawy nowelizującej przekształcone tylko i wyłącznie w prawo odrębnej własności. Jedynym wyjątkiem od tej reguły jest sytuacja, w której spółdzielnia nie ma jeszcze prawa własności lub nawet prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym wybudowała swoje budynki mieszkalne. W tych tylko sytuacjach spółdzielnia do dnia 31 grudnia 2010 r. może jeszcze dokonywać przekształcania spółdzielczego lokatorskiego prawa w spółdzielcze własnościowe prawo na takich samych warunkach, w jakich dokonywane jest przekształcenie tego prawa w prawo własności. Faktycznie, w tych sytuacjach spółdzielnia nie może ustanawiać prawa odrębnej własności, z którym musi być związane prawo do ziemi. Jeśli zaś spółdzielnia nie ma żadnego prawa do ziemi, to wówczas uwłaszczenie mieszkaniem jest niemożliwe. Ustawodawca traktuje tę sprawę jako przejściową (regulują ją przepisy art. 7 ust. 1 zamieszczone w części tzw. przepisów przejściowych).

Zakaz ustanowienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego

Ustawodawca nie tylko zniósł możliwość przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu z dniem 31 lipca 2007 r., lecz zakazał również ustanowienia takiego prawa dla nowo budowanych mieszkań. Stąd też przepis art. 7 ust. 3 ustawy nowelizującej postanawia, iż z dniem 31 lipca 2007 r. umowa zawarta na budowę spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu staje się umową o budowę lokalu, do którego członek spółdzielni ma prawo własności. I również z dniem wejścia w życie ustawy nowelizującej ekspektatywa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu staje się z mocy ustawy, ekspektatywą prawa odrębnej własności tego lokalu (patrz art. 7 ust. 4).
Jak wskazuje Trybunał Konstytucyjny w uzasadnieniu do swojego orzeczenia z dnia 20 kwietnia 2005 r.: „Większość kwestionowanych przez wnioskodawców przepisów dotyczy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu”. Warto z tego uzasadnienia zreferować niektóre kwestie.
Otóż wbrew sugestii płynącej z nazwy nadanej temu prawu w 1982 r. - jak wskazuje Trybunał - (...) nie było ono odmianą prawa własności, ale prawem rzeczowym ograniczonym (...). Jako prawo rzeczowe ograniczone jest ono prawem na rzeczy cudzej - na nieruchomości będącej własnością spółdzielni. Gdy członek spółdzielni jest właścicielem mieszkania (ma prawo odrębnej własności), to wówczas z mocy prawa mieszkanie jego jest wyłączone z masy upadłościowej spółdzielni, zaś konsekwencją ekonomiczną w tej sytuacji jest dla członka zapłata, w postępowaniu upadłościowym bądź likwidacyjnym spółdzielni, tylko jednorazowej kwoty udziału członkowskiego (np. 500 zł lub 600 zł - w zależności od postanowień statutu spółdzielni).
Co więcej, ustawa nowelizująca z 19 grudnia 2002 r. wprowadziła przepisy (art. 111 ust. 4), które w konsekwencji spowodowały lawinowe przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa na spółdzielcze własnościowe prawo na warunkach bonifikaty, podczas gdy takiej możliwości ustawodawca IV kadencji Sejmu i V kadencji Senatu (gdzie przewagę miał SLD) nie zapewnił przy przekształcaniu prawa lokatorskiego we własność (w prawo odrębnej własności lokalu mieszkalnego).

Warunki uwłaszczenia mieszkaniem własnościowym

Członek spółdzielni winien złożyć wniosek do zarządu spółdzielni z żądaniem przeniesienia prawa odrębnej własności. Jeśli wniosek w sprawie uwłaszczenia mieszkaniem własnościowym został złożony przez członka spółdzielni w okresie od 2001 r. do 30 lipca 2007 r., to nie ma żadnej potrzeby składania wniosku ponownie.

Koszty finansowe przekształcenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w prawo własności lokalu

Ustawodawca przewiduje spełnienie tylko dwóch warunków finansowych:
1) rozliczenie się ze spółdzielnią całkowicie z kosztów budowy przypadających na dany lokal mieszkalny
2) spłata ewentualnego zadłużenia z tytułu comiesięcznych opłat eksploatacyjno-remontowych.
Inne zaległości wynikające z rozliczenia całkowitego kosztów budowy występują, ale sporadycznie. Członek spółdzielni mający spółdzielcze własnościowe prawo od 31 lipca 2007 r. nie będzie ponosił ani kosztów modernizacji budynku (ocieplenie budynku), ani też spłaty ewentualnych kredytów zaciągniętych przez spółdzielnię na ten cel. Ten ostatni warunek finansowy uwłaszczenia Trybunał Konstytucyjny uznał za niezgodny z Konstytucją RP. Ustawodawca wyszedł przy tym z założenia, że skoro członek spółdzielni wnosi co miesiąc (od 1 stycznia 2001 r.) wkład na fundusz remontowy w wysokości ustalonej przez spółdzielnię, to środki te winne być racjonalnie wykorzystane na remont bez konieczności dodatkowych opłat z tego tytułu przy uwłaszczeniu.
Tak więc członek spółdzielni mający mieszkanie własnościowe będzie ponosił koszty opłaty notarialnej 285,48 zł (wynagrodzenie notariusza wraz z 22% podatkiem VAT), koszt kopii aktu notarialnego (ok. 10-20 zł od jednej kopii) oraz opłata sądowa z tytułu założenia księgi wieczystej (60 zł) i wpisu prawa własności lokalu wraz z udziałem we własności nieruchomości wspólnej (200 zł). Będzie to więc łączna opłata w granicach 550-600 zł.

Koniec ustanawiania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w spółdzielniach od 31 lipca 2007 r.

Ustawodawca uznał za zbędne dalsze istnienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, spełniającego taką samą funkcję jak prawo własności lokalu. Jednocześnie wykluczył, i to ze skutkiem natychmiastowym, możliwość jego ustanowienia, za wyjątkiem okresu przejściowego ograniczonego do sytuacji, gdy spółdzielnia nie może faktycznie dokonać uwłaszczenia ze względu na to, iż nie nabyła prawa do ziemi, na której zbudowane są jej budynki. Ustawodawca utrzymał natomiast istnienie ustanowionych wcześniej tego typu praw. Stworzona została natomiast prosta droga uwłaszczenia mieszkaniami spółdzielczymi własnościowymi.